बिहार भवन उपविधि कैलकुलेटर
अपने प्लॉट और सामने की सड़क की चौड़ाई डालिए। बिहार भवन उपविधि 2014 और उसके संशोधनों के हिसाब से देखिए कि कितना एरिया बना सकते हैं, कितनी ऊंचाई और कितनी मंज़िल तक, और कितना सेटबैक छोड़ना ज़रूरी है।
यह कैलकुलेटर कैसे काम करता है
हर नतीजा संशोधित बिहार भवन उपविधि 2014 की किसी तय टेबल से आता है। इसमें अधिसूचना 10713 (अक्टूबर 2025) भी शामिल है, जिसने चौड़ी सड़कों पर प्रीमियम FAR जोड़ा। सारे नाप मीटर में बदलकर जांचे जाते हैं, क्योंकि उपविधि मीटर में लिखी है।
- सड़क की चौड़ाई से Table 15 (पुराना इलाका) या Table 16 (नया इलाका) की सही पंक्ति चुनी जाती है। उसी पंक्ति से FAR, अधिकतम ऊंचाई और कमर्शियल इस्तेमाल की इजाज़त तय होती है।
- ऊंचाई: टेबल की सीमा, और (9.1 m या ज़्यादा चौड़ी सड़क पर) 1.5 × (सड़क की चौड़ाई + आगे का सेटबैक), इन दोनों में से जो कम हो (cl. 39)।
- सेटबैक Table 8 (आगे और पीछे, प्लॉट की लंबाई के हिसाब से) और Table 9 (साइड, प्लॉट की चौड़ाई के हिसाब से) से लिए जाते हैं, आपकी बिल्डिंग की ऊंचाई वाले कॉलम से। 15 m से ऊपर हाई-राइज़ वाली ओपन स्पेस टेबल (Table 14) चारों तरफ़ लागू होती है।
- हर मंज़िल पर बनने लायक एरिया वह है जो सेटबैक छोड़ने के बाद बचता है। बिहार की उपविधि में ग्राउंड कवरेज का अलग प्रतिशत तय नहीं है; कवरेज सेटबैक से ही तय हो जाता है।
- अधिकतम मंज़िलें: (प्लॉट एरिया × FAR ÷ हर मंज़िल का बनने लायक एरिया) और ऊंचाई की सीमा में आने वाली मंज़िलें, इन दोनों में से जो कम हो।
सड़क की चौड़ाई के हिसाब से FAR और ऊंचाई (बिहार)
| सड़क की चौड़ाई | रिहायशी FAR | कमर्शियल FAR | मंज़िल / ऊंचाई |
|---|---|---|---|
| 12 ft (3.6 m), पुराना इलाका | 1.5 | अनुमति नहीं | G+2 / 10 m |
| 16 ft (4.8 m), पुराना इलाका | 1.8 | अनुमति नहीं | G+2 / 10 m |
| 20 ft (6.1 m) | 2.0 | अनुमति नहीं | G+3 या S+3 / 12 m |
| 30 ft (9.1 m) | 2.5 | अनुमति नहीं | S+5 / 18 m |
| 40 ft (12.2 m) | 2.5 (प्रीमियम के साथ 3.0 तक) | 2.0 (2.5 तक) | 24 m |
| 60 ft (18.3 m) | 2.5 (3.5 तक) | 2.5 (3.0 तक) | कोई तय सीमा नहीं |
| 80 ft (24.4 m), नया इलाका | 3.0 (4.0 तक) | 2.5 (3.5 तक) | कोई तय सीमा नहीं |
पुराना इलाका: 12 ft से कम चौड़ी सड़क पर नया निर्माण नहीं हो सकता। नया इलाका: 20 ft से कम चौड़ी सड़क पर नहीं (cl. 33)। प्रीमियम FAR एक्स्ट्रा एरिया के लिए MVR रेट के 10% (रिहायशी) या 15% (दूसरे इस्तेमाल) पर ख़रीदा जाता है।
पटना के आम प्लॉट पर रिहायशी सेटबैक
| प्लॉट की लंबाई | 10 m ऊंचाई तक (G+2): आगे / पीछे | 12 m तक (G+3) | 15 m तक (G+4) |
|---|---|---|---|
| 10 m (33 ft) तक | 1.5 / 0.9 m | अनुमति नहीं | अनुमति नहीं |
| 10–15 m (33–49 ft) | 1.5 / 1.2 m | 2.5 / 1.8 m | अनुमति नहीं |
| 15–21 m (49–69 ft) | 1.8 / 1.5 m | 3.6 / 2.0 m | 4.0 / 3.0 m |
| 21–27 m (69–89 ft) | 2.5 / 1.8 m | 4.0 / 2.5 m | 4.5 / 3.6 m |
साइड सेटबैक प्लॉट की चौड़ाई पर निर्भर करता है। 10 m (33 ft) तक चौड़े प्लॉट पर 10 m ऊंचाई तक की बिल्डिंग में साइड सेटबैक नहीं छोड़ना पड़ता। 10–15 m चौड़े प्लॉट पर 10 m ऊंचाई तक हर तरफ़ 0.75 m और 12 m तक 1.5 m छोड़ना होता है।
कैलकुलेटर ये नियम भी जांचता है
- रेनवाटर हार्वेस्टिंग हर प्लॉट पर ज़रूरी है (cl. 51)।
- हाई-राइज़ यानी 15 m या उससे ऊंची बिल्डिंग। इसके लिए कम से कम 800 m² का प्लॉट, चारों तरफ़ खुली जगह, फायर NOC और लिफ्ट चाहिए।
- अलग रिहायशी प्लॉट पर बेसमेंट के लिए कम से कम 500 m² का प्लॉट चाहिए, और बेसमेंट बाउंड्री से 3 m दूर रखना होता है (cl. 47)।
- स्टिल्ट पार्किंग और पार्किंग वाला बेसमेंट FAR में नहीं गिना जाता (cl. 38(10))।
- जहां सेटबैक 1.5 m से कम है, वहां बालकनी नहीं निकल सकती। 1.5–2.5 m सेटबैक पर 0.6 m और 2.5 m से ज़्यादा पर 0.9 m गहरी बालकनी बन सकती है।
लोग अक्सर पूछते हैं
बिहार में FAR क्या है?
FAR (फ्लोर एरिया रेशियो) = सभी मंज़िलों का कुल बिल्ट-अप एरिया ÷ प्लॉट एरिया। मान लीजिए 1,200 sq.ft के प्लॉट पर FAR 2.0 है, तो सभी मंज़िलें मिलाकर कुल 2,400 sq.ft बना सकते हैं।
पटना में 20 ft सड़क पर कितनी मंज़िल बना सकते हैं?
20 ft (6.1 m) सड़क पर उपविधि की टेबल FAR 2.0, G+3 (या स्टिल्ट + 3) तक और 12 m ऊंचाई की इजाज़त देती है। छोटे प्लॉट पर सेटबैक छोड़ने के बाद अक्सर इससे कम मंज़िलें बन पाती हैं। सही संख्या के लिए ऊपर अपना प्लॉट डालिए।
क्या पतली सड़क पर दुकान खोल सकते हैं?
2014 की उपविधि में कमर्शियल और दूसरे गैर-रिहायशी इस्तेमाल के लिए कम से कम 12.2 m (40 ft) सड़क चाहिए। कमर्शियल बिल्डिंग के लिए मई 2026 में एक संशोधन की ख़बर है, पर प्लान बनाने से पहले अपनी अथॉरिटी से पक्का कर लीजिए।
क्या बिहार भवन उपविधि 2026 लागू हो गई है?
नहीं। इसे आपत्तियां मंगाने के लिए ड्राफ़्ट के रूप में छापा गया था, और यह अभी अधिसूचित नहीं हुई है। जब तक अधिसूचना नहीं आती, संशोधनों के साथ 2014 की उपविधि ही लागू है। अधिसूचना आते ही हम यह कैलकुलेटर अपडेट करेंगे।
क्या स्टिल्ट पार्किंग FAR में गिनी जाती है?
नहीं। पार्किंग के लिए इस्तेमाल होने वाला स्टिल्ट और बेसमेंट FAR से बाहर है। लेकिन स्टिल्ट बिल्डिंग की ऊंचाई में गिना जाता है।
स्रोत
- बिहार भवन उपविधि 2014, नगर विकास एवं आवास विभाग (पटना मेट्रोपॉलिटन एरिया अथॉरिटी की प्रति): pmaa.bihar.gov.in
- अधिसूचना 10713, दिनांक 04-10-2025 (प्रीमियम FAR, Tables 17A–17C): पटना मेट्रोपॉलिटन एरिया अथॉरिटी की वेबसाइट से डाउनलोड
- पटना BPAS पोर्टल (उपविधि, फीस कैलकुलेटर, एयरपोर्ट ज़ोन): automap.bihar.gov.in